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재개발/재건축

재건축/재개발 실적보기

정비사업이란?

정비사업이란?

도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 정비구역으로 지정하여, 도로∙상하수도∙공원∙공용주차장∙공동구 등
정비기반 시설을 계획적으로 정비하고, 노후∙불량한 주택 등 건축물을 효율적으로 개량하거나 건설하는 도시계획 사업입니다.

도시 및 주거환경정비법 변천과정

  • 주택건설촉진법주택건설촉진법

  • 도시재개발법주택재개발사업 / 도심재개발사업

  • 도시저소득민의
    주거환경개선을
    위한 임시 조치법
    주거환경개선사업

다음

도시 및 주거 환경정비법

통합 2003.07.1 시행

  1. 주택재개발 사업

    정비기반시설이 열악하고 노후 불량
    건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을
    개선하기 위하여 시행하는 사업

  2. 도시환경 정비사업

    사업지역 · 공업지역 등으로서 토지의
    효율적 이용과 도심 또는 부도심 등
    도시기능의 회복이 필요한 지역에서
    도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

  3. 주택재건축 사업

    정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량
    건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을
    개선하기 위하여 시행하는 사업

  4. 주거환경 개선사업

    도시저소득주민이 집단으로 거주하는
    지역으로서 정비기반 시설이 극히
    열악하고 노후 · 불량 건축물이 과도하게
    밀집한 지역 에서 주거환경을 개선하기
    위하여 시행하는 사업

정비사업 추진절차도

도시 및 주거환경정비
기본계획 수립

기본계획의
경미한 변경

  • 기초조사
  • 기본계획 입안
  • 관계행정기관 협의
  • 주민공람- 14일 이상 주민 공람
  • 지방의회 의견청취- 60일 이내 의견제시
  • 지방도시계획위원회 심의
  • 기본계획 수립 및 고시
  • 국토해양부장관보고

정비계획 수립 및
정비구역 지정 절차

기본계획

기본계획의
경미한 변경

  • 기초조사
  • 정비계획(안) 입안
  • 정비구역지정 입안 제안
  • 정비구역지정 요건 검토 및 관련부서 협의- 주민제안에 의한 입안시
  • 정비계획(안) 입안
  • 관계행정기관 협의- 30일 이상 주민공람
  • 지방의회 의견청취- 60일 이내 의견제시
  • 지방도시계획위원회 심의
  • 정비계획 수립 및 고시
  • 국토해양부장관 보고

추진위원회 구성 절차

동의서 청구

동시신고가능

운영규정 작성

  • 추진위원회 구성- 위원장을 포함한 5인 이상
       위원으로 구성 운영규정 작성
  • 정비계획(안) 입안- 시장으로부터 연번 부여 받은 동의서
       사용 토지 등 소유자 1/2이상 동의
  • 정비구역지정 입안 제안- 토지등소유자 명부 및 동의서 위원장 및
       위원의 주소 및 성명 위원선정 증명서류
  • 추진위원회 승인- 결격사유 및 겸임여부 조회

조합설립인가 절차

기본계획의
경미한 변경

  • 추진위원회- 정관작성 개략적인
       사업시행계획 작성
  • 정비계획(안) 입안- 시장으로부터 연번 부여 받은 동의서
       사용 토지 등 소유자 1/2이상 동의
  • 동의서 징구- 토지 등 소유자 3/4이상 및
       토지면적 1/2이상(재개발의 경우)
  • 창립총회- 조합정관의 확정, 조합임원의 선임
       대의원의 선임, 기타 사전 통지한 안건
  • 조합설립인가 신청- 구비서류 : 도정법 시행규칙 제7조
  • 조합설립인가- 임원 겸임여부 및 결격사유 조회
       통지(조합 → 조합원), 열람(이해관계인)
  • 조합설립등기(조합)

시공사 선정 절차

  • 입찰방법의 결정- 일반경쟁입찰
       한경쟁의 경우 5인이상 입찰참여,
       지명경쟁의 경우 5인이상 지명 3인이상 입찰참여
  • 입찰자격 / 입찰조건 / 심사기준 결정- 입찰자격 : 도급순위, 실적, 재무구조 등
       입찰조건 : 사업방식, 공사비, 이주비, 사업비, 기타 계약조건
       심사기준 : 공사비, 이주비, 사업비, 기타 제시조건
  • 입찰공고
  • 현장설명회 및 참여제안서 접수- 현장설명회 : 기본서류게종, 현장여건설명, 사업방식, 입찰조건, 일정 등
       희망입찰등록 : 현장설명회 후 입찰참여 희망업체등록 (기본서류 징구)
       입찰서류제출 : 참여제안서, 기타 필요서류
  • 대의원회 의결- 자격 / 조건 심사
       총회에 상정할 3인 이상의 회사 결정 (2~3개)
  • 총회 의결- 총회는 조합원과반수가 직접 참여한 경우에만 의사를 진행
       서면결의서 징구금지
       건설업자의 최종 설명
※ 2009. 8. 4 도시 및 주거 환경정비법 시행령 개정에 의거 조합원 100인 이하의
    소규모 정비사업장은 경쟁입찰을 거치지 않고 시공자 선정가능 (수의계약)

사업시행인가 절차

  • 사업시행계획 수립
  • 주민총회 의결- 조합원 과반수 동의
  • 사업시행인가 신청
  • 공람공고 및 의견청취- 14일 이상 일반인 공람
  • 관계기관 및 부서 협의
  • 고시

관리처분 계획인가 절차

  • 분양신청기간의 통지 (조합 → 토지등소유자)- 사업시행인가 고시일로부터 60일 이내 통지 및
       한분양대상 일간신문 공고
  • 분양신청(토지등소유자 → 조합)- 통지일로부터 30일이상 60일 이내 20일 연장가능
  • 종전자산가격 / 종후자산추산액 산정
  • 관리처분계획의 수립(사업시행자)
  • 주민총회의 의결
  • 공람 및 의견청취
  • 관리처분계획인가 신청- 사업시행자 : 30일이상
  • 관리처분계획인가 및 고시- 인가고시 내용 통지 (조합 → 분양신청자)

사업완료 절차

  • 준공인가 신청
  • 준공인가 실시- 관계부서 협의 및 검토
       (필요시 전문기관 검사 의뢰)
  • 준공인가 및 공사완료 고시
  • 확정측량 및 토지분할
  • 소유권 이전 및 고시- 사업시행자 실시
    (고시후 시장에게 보고)
  • 신설정비기반시설 무상귀속
    (국공유지 관리청)
  • 용도폐지 정비기반시설
    무상 양여
  • 청산금의 결정(시행자)
  • 청산금의 징수지급

청산금의 징수지급

징수의 위탁(시행사 → 시장)

공탁

  • 등기촉탁(시행자)
  • 조합의 해산(총회의결)

서류이관(시행자 → 시장)

청산법인 (민법)

주택재건축사업

주택재건축사업의 정의

정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서,
정비구역 안 또는 정비구역이아닌 구역에서 인가받은 관리처분 계획에 따라 주택 및 부대 · 복리시설을 건설하여 공급함

지정요건

기존의 공동주택을 재건축 하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역

  • 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
  • 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
  • 노후∙불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
  • 3이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 다른 안전진단 실시결과 3분의2이상의
    주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시∙도 조례로 정하는 면적 이상인 지역

기존의 단독주택(나대지 맟 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인
지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만,부지면적이 5천 제곱미터 이상인 지역으로서 시∙도 조례로 따로 정하는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있다.

  • 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에
    정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없는 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업 시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
  • 노후∙불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 3분의 2이상이거나, 노후∙불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한
    다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것


사업시행자

조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장∙군수 또는 주택공사 등과 공동으로 이를 시행할 수 있다.



사업수행 절차도

  • 기본계획 수립 - 14일이상 주민공람
    - 지방의회 의견청취
    - 지방도시계획위원회 심의
  • 안전진단 실시 - 정비계획의 수립 또는 주택재건축사업의 시행여부 결정
  • 정비계획수립 및 정비구역지정 - 주민설명회 및 주민공람 (30일 이상)
    - 지방의회 의견청취 (60일이내 의견제시)
    - 지방도시계획위원회 심의
  • 조합설립추진위원회 승인 - 위원장을 포함한 5인이상의 위원으로 구성
    - 토지등소유자 1/2이상의 동의
  • 조합설립인가 - 공동주택 각 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의
       토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 3/4이상 및
       토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의
  • 매도청구 소송 - 조합설립에 동의하지 아니한 자
    - 건축물 또는 토지만 소유한 자
    - 주택공사 등의 사업시행자지정에 동의하지 아니한 자
  • 시공자 선정 - 경쟁입찰방식
    - 국토해양부 제2006-331호 정비사업의 시공자 선정기준
  • 사업시행인가 - 공람공고 및 의견청취 (14일 이상)
    - 관계기관 및 부서 협의
  • 조합원분양신청, 권리가액평가
    국공유지 매수, 건물명도 등
    - 사업시행인가 고시후 60일이내 부담금 내역 및 분양신청기간 통지 및 분양대상 공고
    - 분양신청기간은 통지일로부터 30~60일 이내
    - 분양 미신청자는 150일이내 현금청산
  • 관리처분 계획인가 - 사업시행자 인가 신청전 토지 등 소유자 공람 및 의견청취 (30일 이상)
  • 착공 신고 - 시공보증서 제출 (시공사 → 조합)
    - 착공신고시 시공보증서 제출 확인
  • 공사완료 및 준공인가 - 준공인가 후 확정측량 및 토지분할
    - 분양자에게 통지 및 소유권 이전
    - 시행자는 소유권 이전 후 공보에 이전고시
  • 청산

주택재개발사업

주택재개발사업의 정의

도로∙상하수도 등 정비기반시설이 열악하고 노후 ∙ 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여
시행하는 사업으로, 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대복리시설을 건설하여 공급하거나, 환지로 공급함

지정요건

아래 지정요건에 해당하는 지역 중 면적이 10,000㎡ 이상인 지역

  • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 재해 등이
    발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
  • 건축물이 노후∙불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
  • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역


사업시행자

조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장, 군수, 주택공사 등 건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자(이하"건설업자"라 한다),
「주택법」제12조제1항의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자(이하"등록사업자"라 한다) 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와
「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」제2조제27호의 규정에 의한
주식회사 한국감정원과 공동으로 시행할 수 있다.



사업수행 절차도

  • 기본계획 수립 - 14일이상 주민공람
    - 지방의회 의견청취
    - 지방도시계획위원회 심의
  • 정비계획수립 및 정비구역지정 - 주민설명회 및 주민공람 (30일 이상)
    - 지방의회 의견청취 (60일이내 의견제시)
    - 지방도시계획위원회 심의
  • 조합설립추진위원회 승인 - 위원장을 포함한 5인이상의 위원으로 구성
    - 운영규정 작성
    - 토지등소유자 1/2이상의 동의
  • 조합설립인가 - 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의
  • 시공자 선정 - 경쟁입찰방식
    - 국토해양부 제2006-331호 정비사업의 시공자 선정기준
  • 사업시행인가 - 공람공고 및 의견청취 (14일 이상)
    - 관계기관 및 부서 협의
  • 조합원분양신청, 권리가액평가
    국공유지 매수, 건물명도 등
    - 사업시행인가 고시후 60일이내 부담금 내역 및 분양신청기간 통지 및 분양대상 공고
    - 분양신청기간은 통지일로부터 30~60일 이내
    - 분양 미신청자는 150일이내 현금청산
  • 관리처분 계획인가 - 사업시행자 인가 신청전 토지 등 소유자 공람 및 의견청취 (30일 이상)
  • 착공 신고 - 시공보증서 제출 (시공사 → 조합)
    - 착공신고시 시공보증서 제출 확인
  • 공사완료 및 준공인가 - 준공인가 후 확정측량 및 토지분할
    - 분양자에게 통지 및 소유권 이전
    - 시행자는 소유권 이전 후 공보에 이전고시
  • 청산

도시환경정비사업

도시환경정비사업의 정의

상업지역∙공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을
개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역 안에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급함

지정요건

아래 지정요건에 해당하는 지역 중 면적이 10,000㎡ 이상인 지역

  • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 건축물이 노후 ∙불량하여 그 기능을
    다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 건축물이 노후∙불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 인구∙산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
  • 당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체토지면적의 50퍼센트를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당 해 지역안의 건축물의 바닥면접합계의
    4분의 2이상인 지역
  • 공장의 매연∙소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률」에 의한 도시형 업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로
    전환하고자 하는 공업지역
  • 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제38조의6에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설∙공급이 필요한 지역


사업시행자

조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장,군수,주택공사 등, 토지공사, 건설업자, 등록사업자
또는 요건을 갖춘 공동 시행자, 지정개발자와 공동으로 이를 시행할 수 있다



사업수행 절차도

  • 기본계획 수립 - 14일이상 주민공람
    - 지방의회 의견청취
    - 지방도시계획위원회 심의
  • 정비계획수립 및 정비구역지정 - 주민설명회 및 주민공람 (30일 이상)
    - 지방의회 의견청취 (60일이내 의견제시)
    - 지방도시계획위원회 심의
  • 조합설립추진위원회 승인 - 위원장을 포함한 5인이상의 위원으로 구성
    - 운영규정 작성
    - 토지등소유자 1/2이상의 동의
  • 조합설립인가 - 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의
  • 시공자 선정 - 경쟁입찰방식
    - 국토해양부 제2006-331호 정비사업의 시공자 선정기준
  • 사업시행인가 - 공람공고 및 의견청취 (14일 이상)
    - 관계기관 및 부서 협의
  • 조합원분양신청, 권리가액평가
    국공유지 매수, 건물명도 등
    - 사업시행인가 고시후 60일이내 부담금 내역 및 분양신청기간 통지 및 분양대상 공고
    - 분양신청기간은 통지일로부터 30~60일 이내
    - 분양 미신청자는 150일이내 현금청산
  • 관리처분 계획인가 - 사업시행자 인가 신청전 토지 등 소유자 공람 및 의견청취 (30일 이상)
  • 착공 신고 - 시공보증서 제출 (시공사 → 조합)
    - 착공신고시 시공보증서 제출 확인
  • 공사완료 및 준공인가 - 준공인가 후 확정측량 및 토지분할
    - 분양자에게 통지 및 소유권 이전
    - 시행자는 소유권 이전 후 공보에 이전고시
  • 청산

주거환경개선사업

주거환경개선사업의 정의

도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고
노후∙불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

지정요건

아래 지정요건에 해당하는 지역 중 면적이 2,000㎡ 이상인 지역

  • 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」 제2조의 규정에 의한 무허가 건축물 또는 위법시공건축물로서 노후∙불량건축물에 해당되는
    건축물의 수가 당해 대상구역안의 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역 건축물이 노후∙불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인
    이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후∙불량건축물의 수가 당해 정비구역 안의 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역
  • 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50퍼센트 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50퍼센트 이상이 각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
  • 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
  • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
  • 노후∙불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역


사업시행자

토지등소유자의 3분의2이상의 동의와 세입자(정비구역 지정을 위한 공람 공고일 3월 전부터 거주하고 있는 자) 세대수 과반수의 동의를 얻어 시장∙군수가 직접시행 하거나
주택공사등을 사업 시행자로 지정 시행하게 할 수 있다.



사업수행 절차도

기본계획

  • 기본계획 수립 - 14일이상 주민공람
    - 지방의회 의견청취
    - 지방도시계획위원회 심의
  • 정비계획수립 및 정비구역지정 - 주민설명회 및 주민공람 (30일 이상)
    - 지방의회 의견청취 (60일이내 의견제시)
    - 지방도시계획위원회 심의
  • 주민대표회의 구성 승인 - 토지등소유자 과반수 동의
  • 사업시행자 지정 - 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 동의
  • 사업시행인가 - 공람공고 및 의견청취 (14일 이상)
    - 관계기관 및 부서 협의
  • 착공
  • 주택공급(분양)
  • 준공 및 입주
  • 이전고시
imacro